Veikko Huuska

Suomalaisten varallisuus kiinni asunnoissa: luodaanko velkakuplaa?

Suomen Hypoteekkiyhdistuksen toimitusjohtaja Ari Pauna on syksyn mittaan käyttänyt toistuvasti painavia puheenvuoroja Suomen pankkien asuntolainoituspolitiikan riskeistä.  Vakava sanoma näyttää kaikuneen kuuroille korville. 

Vuoden nyt päättyessä haluan pysähtyä vielä tj Paunan vakavien sanojen äärelle.  Me – nimittäin – löydämme ne vielä edestämme.  Ei tarvitse olla ennustaja-eukko havaitakseen ja ymmärtääkseen tämän.

*

Näin Peuna tiivisti sanomansa Hypon sivuilla 8.11.2015:

http://www.hypo.fi/pari-pointtia-pankkialan-kilpailusta-ja-vahvuudesta/

”Uutisotsikoissa pankkikilpailun kovuutta perustellaan säännöllisesti mm. sillä, että finanssialan yhden ainokaisen tuotteen eli asuntolainan marginaali on toistaiseksi ollut euroalueen alhaisin.

Pidän tätä perustelua hieman ongelmallisena, sillä  tämä tuotehan on suomalaiseen pankkijärjestelmään juuri ennen finanssikriisiä uineen vakavan riskipaino-ongelman vuoksi alennettu surutta alan ”sisäänheittotuotteeksi” eli kahvipaketiksi. Tilanne on siis vähän samanlainen kuin arvioisimme koko vähittäiskaupan kilpailutilannetta pelkästään kahvipaketin hinnan perusteella.

Toisekseen kun pankkikilpailusta puhutaan, niin se keskustelun tärkein elementti eli alueellisuuden näkökulma tuppaa unohtumaan aktiivisesti.”

*

Peuna tarkoittaa sanoa, että Suomessa asuntorahoituksessa kiinnitetään väärään indikaattoriin huomiota. Alhaiseen asuntolainan marginaaliin.  Tuota marginaalia lisäksi käytetään asiakkaiden sisäänheittotuotteena.

Varsinaiset ongelmat löytyvät valtavan asuntorahoituksen riskeistä.

Niitä ei ole omiaan pienentämään se duaalinen tilanne, joka Suomen asuntomarkkinoilla vallitsee: keskuksissa vallitsee asuntopula ja niinpä hinnat nousevat aivan epäterveeseen tahtiin, ottaen huomioon kansantalouden näivettyneen tilan ja ihmisten käytettävissä olevat tulot.

Ja sikseen sitten, että maa on asuntomarkkinoiden suhteen jakautunut jyrkästi kahtia: kun toisaalla hinnat ja asuntolainojen tasot nousevat niin, ei niinkään kaukana keskusten ulkopuolella taajamissa ja maaseutumaisissa yhteisöissä asuntojen kysyntä on käytännössä lakannut moniaalla tyyten.  Sen seurauksena ihmisten rahat ovat kiinni kiinteistöissä, joiden markkina-arvo on romahtanut lähelle nollaa tai jopa efektiivisesti nollan alapuolelle.  Lievimmilläänkin noiden alueiden asuntojen vakuusarvot ovat notkahtaneet, ja uutta asuntoa – yleensä toisaalta – havitteleva joutuu havaitsemaan pudonneensa mustaan aukkoon.

*

Toimitusjohtaja Ari Pauna jatkaa:

”Uutisotsikoissa on pitkin syksyä hehkutettu myös pankkialan vahvuutta

Meidän pankinjohtajien on kuitenkin itsekriittisesti syytä kysyä, onko suomalainen pankkijärjestelmä oikeasti vahva vai vaikuttaako se vain laskennallisesti olevan sitä. On hämmästyttävää, että muissa Pohjoismaissa talouskeskustelun ytimessä olevista pankkien riskipainoista ei täällä Suomessa puhuta halaistua sanaa, vaikka ne ovat koko pankkijärjestelmän vakavaraisuuden peruskallio.

Olisi aika herätä siihen todellisuuteen, että suomalainen pankkijärjestelmä saattaa levätä vaarallisen alhaisten asuntolainojen riskipainojen varassa ja luottaa liian sokeasti siihen, etteivät asuntolainaajat joudu koskaan ongelmiin tai asuntojen hinnat ikinä laske missään päin Suomea.”

*

Peunan teesi kuuluu:

”Vahvasti yksinkertaistaen; Mitä alhaisemmat riskipainot, sitä paremmat liikevoitot, mutta suuremmat (veronmaksajien viimekädessä kantamat) systeemiriskit, yhteenliittymienkin kautta. Nyt on oikea aika pankkitoimintaa ja -kilpailua tervehdyttäville korjaustoimille. Pankkien vahvat tulokset todistavat sen. Tehdään taseistakin aidosti vahvat.”

http://www.hypo.fi/pari-pointtia-pankkialan-kilpailusta-ja-vahvuudesta/

*

Vaikeasti hahmotettava ongelma

YLEn Ykkösaamussa ma 28.12.2015 haastateltiin toimitusjohtaja Ari Paunaa tästä aiheesta.  Haastattelu oli oivallinen, ja selvensi monia seikkoja, jotka eivät lyhyistä ammattilaisille suunnatuista artikkeleista välttämättä avaudu.

Kannattaa kuunnella YLEn Areenasta tuo haastattelu/Asuntolainojen riskit/Pauna:  http://areena.yle.fi/1-3127078

Paunan haastattelu alkaa ajassa 04:40 –  19:00.   .  Haastattelijana toimittaja Päivi Neitiniemi.

Tiivistelmä:

Suomen kotitalouksilla on velkaa 100 miljardia euroa, ja velkasumma jatkaa kasvuaan huonosta taloustilanteesta huolimatta.  Antavatko pankit lainaa liian hölläkätisesti?

Suomalaisten varallisuudesta 70 % on kiinni asunnoissa.  Useimmiten se käytännössä tarkoittaa silloin myös suuri asuntolainoja.

*

100 miljardin asuntovelat

Pauna toteaa, että lainamäärä on huolestuttavasti kasvanut.  Kotitalouksilla on kotitaloustutkimuksen mukaan lähes 150 miljardia euroa velkaa.  Asuntolainojen osuus on 100 miljardia, kun otetaan lukuun mukaan omistusasuntoina olevien asunto-osakeyhtiöiden pääomalainat mukaan.

Hän tähdentää, että 2000-luvun alussa asuntolainojen osuus oli vain noin 25-30 miljardia euroa.  Eli ne ovat kolminkertaistuneet 15 vuoden aikana, ja iso kuva on se, että Suomen asuntolainat tulevat ainakin kaksinkertaistumaan seuraavien 15 vuoden aikana.  = vuonna 2030 asuntolainoja n. 200 miljardia euroa!

Suurin syy tähän on kaupungistumiskehitys Suomessa, joka on huomattavan paljon, ainakin 15-20 vuotta jäljessä muiden Pohjoismaiden kaupungistumisesta.  

Monet pankit ovat viime aikoina markkinoineet vapaavuosia lainanmaksussa, ja monet velalliset ovat myös tarttuneet tähän tarjoukseen ja maksaneet vain korkoja.  Tämän on toivottu piristävän kulutusta ja elvyttävän kansantaloutta.  Jonkin verran on myös kuulunut varoituksen sanoja.  Miten te näette asian?

Pauna: Jatkan edelleen varoittelun linjalla.  Näin erinomaisen alhaisten korkojen aikana on mitä parhain tilaisuus lyhentää lainoja ja päästä asuntoveloistaan irti ja säästää itselleen velatonta asuntoa.  Kun korko on käytännössä lähes nolla, niin lyhennyksen osuus velanhoidossa on merkittävä, ja siten tulee säästäneeksi itselleen velatonta asuntoa ilmaiseksi.

Suomi käy tällä hetkellä rakennumuutosta: avoimet työpaikat ovat toisaalla ja työttömät toisaalla.  Miten tämä polarisaatio ilmenee?

*

Kaupungistuminen kiihtyy

Seuraamme yleistä kehitystä.  Ruotsi on hyvä esimerkki: sen 10 miljoonaa asukasta asuttaa Ruotsia käytännössä vain Tukholmasta etelään, ja sielläkin lähinnä rannikolla.  Emme me pysty tätä trendiä muuttamaan.  SE tulee näkymään meillä voimakkaana kirivaiheena, olemme naapureista jäljessä 15-20 vuotta.  Nyt jo 14 kaupunkikeskusta kasvaa, ja muualla väki vähenee. 

Tämän seurauksena tulemme Suomessa näkemään hirvittävän ison asuntokysynnän kasvun, Pauna sanoo.

Kahden asunnon loukku ilmenee lähinnä keskuksiin muuttavien keskuudessa heidän tarjotessaan lisävakuudeksi tai –rahoitukseski keskusten ulkopuolella sijaitsevaa ja pitkällä aikavälillä arvoaan voimakkaasti menettävää asuntoaan.  Suurimmat häviäjät löytyvät taantuvilta teollisuuspaikkakunnilta, joissa on suhteellisen uutta asuntokantaa ja vähenevä kysyntä asunnoista.

Koko 2000-luvun pankeilla on ollut kova kilpailu kokonaisasiakkuuksista.  Asuntolainoja erittäin alhaisilla marginaaleilla on käytetty sisäänheittotuotteena, jolla on hankittu lisää kokonaisasiakkaita.

Pankkien lakisääteinen riskipaino on 35 %, mutta kovan kilpailun myötä on käytetty hyvin alhaisia, jopa 1 %:n riskipainoja.  Tämä on tehnyt pankkikilpailusta erittäin epätervettä.  Riskipainoilla määritetään miten paljon pankilla tulee olla omia varoja myönnettyihin lainoihin nähden.

Pauna: Tiivistäen sanottuna nämä 1 %:n riskipainolla toimivat pankit vivuttavat erittäin voimakkaasti asuntolainoituksessaan.  Meillä on kaksi suurta pankkia (OP ja Nordea) jotka kattavat noin 60 % markkinoista ja toteuttavat hyvin alhaisia riskipainoja.  Nämä pystyvät huomattavasti tehokkaammin hyödyntämään omia pääomiaan ja kasvattamaan liiketoimintaansa enemmän kuin lakisääteiset pankit (joilla on lakisääteinen 35 % riskipainoraja).

*

FIVA heräsi

Juuri joulun alla pankkeja ja rahoitustoimintaa valvova Finanssivalvonta päätti ryhtyä toimiin riskipainojen korottamisen käynnistämiseksi.  Tätä tukivat SP, VM ja STM. Onko ajankohta oikea?

Ajankohta on oikea.  Muissa pohjoismaissa korotukset on jo toteutettu.  Ruotsissa riskipainolattia on 25 %. Minusta Suomessa olisi hyvä olla 15 %:n lattiataso, jonka alle ei mennä – edellyttäen että suomalaiset jatkavat säntillistä asuntovelan hoitoa.

Tällä FIVA katsoo nimenomaan tulevaisuuteen, kaupungistuvaan Suomeen ja sen asuntomarkkinoihin.  Lattiatason nosto 15 %:iin ei välttämättä merkitse asuntolainan ottajalle lisäkustannuksia, vaikka OP ja Nordea niin haluavat sanoa.  Terve kilpailu huolehtii siitä että marginaalit pysyvät kohtuudessa myös jatkossa.  Päinvastoin se tulee tervehdyttämään pankkikilpailua.

Korjausliike liittyy myös Suomalaispankkien vakavaraisuuteen, joka ”ei ole sitä miltä se näyttää”, kuten olette sanonut?

Pauna: Olen sanonut sitä, että me olemme uskoneet, että suomalaiset pankit olisivat jotenkin erityisen vahvoja.  Olen huolestunut siitä, että pankkien vakavaraisuuslaskelmat ovat perustuneet viimeisten 5-10 vuoden aikana laskennallisiin arvoihin, eikä pääomien todelliseen kasvuun.

Nyt olisi oikea aika, kun pankit tekevät hyviä tuloksia, lähteä vahvistamaan niiden todellisia pääomia.  Ensimmäinen steppi olisi nostaa näitä riskipainoja.

*

Pohjolassa 1000 mrd asuntovelkaa

Olette huolestunut asuntomarkkinatilanteen kehityksestä Ruotsissa?  Vaikka se viettää voimakkaan kasvun aikaa.

Ruotsin asuntomarkkinoiden dominoiva asema pohjolassa huolettaa.  On muistettava että pohjoismaisten kotitalouksien asuntoluottokanta on 1000 miljardia, ja siitä 600 mrd euroa rahoitettu kansainvälisiltä rahamarkkinoilta, institutionaalisilta rahoittajilta ja sijoittajilta, pääosin coverpondeilla eli katetuilla joukkovelkakirjalainoilla.

Eli meillä on pieni harha täällä Suomessa, että suomalaiset lainat olisi rahoitettu talletuksilla.  Ei sitä talletuksilla rahoiteta, vaan enenevässä määrin kansainvälisiltä rahoitusmarkkinoilta.  Ja silloin tulee tärkeäksi asiaksi se, että kansainväliset luotottajat luottavat siihen, että pohjoismaiden asuntovelalliset pystyvät hoitamaan velvoitteensa.  Silloin asuminen on jatkossakin turvallista ja vakaata ja kehittyy pitkäjänteisesti ja tasaisesti. 

Kyllä se Ruotsin ylikuumentunut tilanne keikuttaa koko pohjolan luottomarkkinoita.  Siihen liittyy pelkoa siitä, että Ruotsissa tapahtuu asuntojen arvojen romahdus.  Ja sitä kautta sillä on vaikutus suomalaiseenkin asuntomarkkinaan. 

Mutta suurin vaikutus sillä on asuntorahoituksen jälleenrahoitusmekanismin kautta.  Pankit ovat pakotettuja hajauttamaan toimintaansa pitkäaikaisiin istrumentteihin.  Ja kaikkien, myös suomalaisten pankkien rahoitus tulee enenevässä määrin pohjoismaisten pankkien jälleenrahoituksen kautta.  Markkinaturbulenssi uhkaa vaarantaa koko asuntorahoitusmekanismin.

Monet kollegat ja valvontaviranomaiset jakavat nämä huolet kanssani.  Muun muassa Viron keskuspankki antoi vähän aikaa sitten ilmoituksen, jonka mukaan ruotsalaiset keikuttavat koko kansainvälistä rahoitusjärjestelmää.

*

Hyvä haastattelu, valaisee monia olennaisia yhteyksiä: kannattaa kuunnella Areenasta:

Paunan haastattelu ajassa 40:40 – 19:00. http://areena.yle.fi/1-3127078

*

TalSa 18.11.2015:

"Viron rahoitusvalvojan hallituksen puheenjohtajan Kilvar Kesslerin mukaan Ruotsi "ei ole ollut kovin konservatiivinen", mitä tulee rahoitusjärjestelmän puskureihin ja makrotason varautumiseen.

Ruotsin kiinteistömarkkinoiden notkahtaminen voisi rasittaa paikallisten pankkien taseita. Ruotsalaiset Swedbank ja SEB ovat suuria toimijoita myös Viron rahoitusmarkkinoilla."

Lähde: http://www.taloussanomat.fi/asuminen/2015/11/16/ruotsia-varoitetaan-jalleen-asuntokuplasta/201515107/310

Lue myös: http://www.hs.fi/ulkomaat/a1415683488411

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

3Suosittele

3 käyttäjää suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelijat

NäytäPiilota kommentit (2 kommenttia)

Käyttäjän pekkaroponen1 kuva
Pekka Roponen

Ruotsi paperitiikeri...ruotsalaisia on vaikea ymmärtää. Mitä enemmän heitä tunnen, sen vähemmän tunnen ymmärtäväni...

Käyttäjän veikkohuuska kuva
Veikko Huuska

Ruotsalaiset eivät ole kokeneet sellaisia suuria kansallisia järkytyksiä, kuin Suomi:
Kapina 1918, Talvisota, Jatkosota, Noottikriisi 1961, Suuri lama 1991-1993.

Tämä lienee yksi selittävä tekijä.

Tosin mikään noista ei näytä selittävän toisaalta sitä kevytmielisyyttä, jolla Suomessa suhtaudutaan kansantaloutemme rakenteellisiin, elementaarisiin, ongelmiin ja vinoutumiin. Elämme kaikesta kriisitietoisuuden lisääntymisestä huolimatta edelleen "hawaijipaita -tunnelmissa".

Toimituksen poiminnat

Tämän blogin suosituimmat kirjoitukset